別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 青森 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -12 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　佐藤　大   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 14,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市浪岡大字浪岡字平野４１番４５ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 浪岡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 公共団体により開発された住 環境良好な大規模分譲住宅団 地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浪岡駅北東方 1.0km 法令 規制 （都） ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 　浪岡地区の分譲住宅地域であり、今後も現状を維持すると考える。付近の市立病院が新築されるなど、住環境 良好であるため地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は浪岡地区の区画整然とした住宅地域及びその周辺の既成住宅地域。需要者の中心は浪岡地区在住の１次 取得者であり、圏外からの転入も見られる。コロナ禍で一旦は足踏み状態であったが、地区の利便性等から住宅地需要 は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で約４００万円前後、戸建住宅は１，０００万円台後 半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られず、自用の戸建住宅が大半であるため収益還元法は適用しなかっ た。地域では、収益性よりも居住の快適性や生活上の利便性を重視した自己使用目的の取引が大半であるため、地価は 取引価格水準で形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも 留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 90.9] [101.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの 影響により先行きは不透明ではあるが、利便 性に優れた住宅地の需要は底堅い。 　市立浪岡病院が新築されたこと以外は特段 変化はない。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％