鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青森 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１０２２０１ -99949	青森市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２１０１０２２０１ -97728	青森市		建付地	（　）	台形	北7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１２１０２０２２０１ -93385	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.5m県道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１２１０６０２２０１ -113051	青森市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,276	100 [ 130.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	24,514	100 [ 100.0]	24,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	25,500
b	(　 ) 18,242	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	21,375	100 [ 81.4]	26,259		27,300
c	(　 ) 27,749	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,666	100 [ 109.2]	25,335		26,300
d	(　 ) 21,648	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,160	100 [ 85.9]	24,633		25,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.5
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

青森 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,468,975	316,395	1,152,580	1,056,720	95,860	（　0.9696） 92,946	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,936,375 円　　　　（　 11,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専埋蔵文化財包蔵地	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均占有面積約４９㎡）

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	52.17	93.7	48.88	1,224	59,829	2.0	119,658
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	52.17	93.7	48.88	1,224	59,829	2.0	119,658
							0.0	0
～

～

～

計		104.34	93.7	97.76		119,658		239,316
								0

⑨年額支払賃料	119,658 円　×　12ヶ月　＝　 1,435,896 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保済み

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,435,896 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 77,195 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,466,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	239,316 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,274 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,468,975 円　　　　（　 8,903 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-102001	1,228 ( 1,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-149005	1,304 ( 1,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.3]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,181
c	青森（賃）　　　　-99001	1,574 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,273

青森 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,000 円	13,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,195 円	1,543,896　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,800 円	13,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	13,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 316,395 円　（　　　　　　 1,918 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,056,720 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,468,975 円
②総費用	316,395 円
③純収益　①－②	1,152,580 円
④建物等に帰属する純収益	1,056,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	92,946 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,936,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
青森 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青森 -10

青森県

青森

氏名

不動産鑑定士　久保田　聡

TEL.

鑑定評価額

4,320,000 円

１㎡当たりの価格

26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	青森市大字安田字近野２５５番２９				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）埋蔵文化財包蔵地
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域	南東5m市道	水道、下水	青森 3.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 550 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

　中心部からやや離れた駐屯
地背後の熟成度が高い住宅地
域。

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

青森駅南西方

3.8km

法令

規制

１低専
(50,80)
埋蔵文化財包蔵地

⑤地域要因の将
　来予測

　市街地南西部に位置する熟成度の高い住宅地域であるが、陸上自衛隊駐屯地関係者又は周辺の大型病院関係者
の需要が高く、底値感から需要は堅調で、地価動向は横ばい乃至強含みで推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,660 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、青森市市街地中央部及び南西部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等
の一次取得者層が中心である。住宅地に対するコロナ禍の影響は限定的であり、利便性良好な地域の需要は堅調で、値
頃感も相まって、地価は横ばい乃至強含み傾向にある。土地は４０坪～１００坪程度で総額３００万円～１，０００万
円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，３００万円程度が平均的相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取
引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を
採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　人口の減少、コロナ禍による景気停滞の中
、住宅地の一部地域では堅調な動きが見られ
、下げ止まり傾向にある。

　周辺施設関係者の需要が堅調であり、長期
に亘る地価の下落による値頃感も相まって需
要が高まっている。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

青森 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２０２２０１ -93385	青森市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東7.5m県道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２１０６０２２０１ -113036	青森市		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１２１０６０２２０１ -113051	青森市		建付地	（　）	長方形	東7m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２１０９０２２０１ -99841	青森市		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,749	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,666	100 [ 109.2]	25,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	26,300
b	(　 ) 27,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	30,188	100 [ 121.4]	24,867		25,900
c	(　 ) 21,648	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	21,160	100 [ 85.9]	24,633		25,600
d	(　 ) 19,661	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	22,609	100 [ 88.0]	25,692		26,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +13.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.5
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,200 円／㎡]

青森 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、原価法が適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,451,116	315,456	1,135,660	1,056,720	78,940	（　0.9696） 76,540	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,594,583 円　　　　（　 9,660 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

青森 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	52.17	Ｗ2	104.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専埋蔵文化財包蔵地	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ：平均専有面積４９㎡程度

⑦有効率　 93.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	52.17	93.7	48.88	1,208	59,047	2.0	118,094
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	52.17	93.7	48.88	1,208	59,047	2.0	118,094
							0.0	0
～

～

～

計		104.34	93.7	97.76		118,094		236,188
								0

⑨年額支払賃料	118,094 円　×　12ヶ月　＝　 1,417,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 97.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	敷金で担保済み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,417,128 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 76,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,448,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,188 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,451,116 円　　　　（　 8,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	青森（賃）　　　　-27004	1,465 ( 1,465)	100 [115.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,202	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 1 F B
b	青森（賃）　　　　-37001	1,375 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.5]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,230
c	青森（賃）　　　　-93003	1,343 ( 1,341)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,197

青森 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	68,000 円	13,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,256 円	1,525,128　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 108,800 円	13,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	40,800 円	13,600,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,600 円	13,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 315,456 円　（　　　　　　 1,912 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,600,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 104.34 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 45 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,056,720 円（　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,451,116 円
②総費用	315,456 円
③純収益　①－②	1,135,660 円
④建物等に帰属する純収益	1,056,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,940 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,540 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,594,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,660 円／㎡）