別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -6 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　千葉　篤志   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野内字菊川３３７番１ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の既成住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 野内 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   450 ｍ、南   400 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁家住宅等も見られる漁港近 くの既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 野内駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 外縁部の戸建住宅地域として熟成しており、今後も同程度の住環境を維持すると予測する。但し、生活利便性の 劣る地域のため需要は少なく、地価は弱含み横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は青森市郊外の住宅地域一円。需要者は地縁や通勤圏、子供の学区等がある１次取得者層や分家世帯が中 心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍により県内景気は厳しい状態が続いているが、とりわけ市街地か ら遠く、生活利便性の劣る当地域は人口減少等も相まって需要は少なく、市場競争力が劣る。土地は１５０～２００㎡ 程度で２５０～３５０万円、新築の戸建物件は少ないが２，０００万円程度が需要価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心とした外縁部の住宅地域でアパート等の収益物件がなく、賃貸市場が成立していないことから収益価 格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引が支配的で、当該取引価格の 水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [103.0] 100 [103.7] [103.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県 内景気はコロナ禍の影響から厳しい状態にあ るものの、持ち直しつつある。住宅投資は弱 含んでいる。 地域内の住宅地需要は減退傾向にあるものの 、市街化区域内の住宅地価格としてはほぼ下 限値と認められるため、地価は横ばいと判断 した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％