別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 青森 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青森 -1 青森県 青森 氏名  不動産鑑定士　後藤　薫   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青森市大字野尻字今田１番１０ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い郊外の住宅地域 東6.5m市道 水道 青森 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に大学が存し、古いアパ ートも見られる 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 青森駅南東方 6.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　今後とも市街化調整区域内の一般住宅等が多い住宅地域として推移するものと予測されるが、市街化調整区域 内の住宅地に対する需要は弱く、コロナ禍の影響も相俟って、今後とも地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市全域の市街化調整区域内の住宅地域。需要者は当地域居住者や当地域への地縁関係者が大半を占める 。同一需給圏外からの転入は少ない。一般住宅等が多い郊外の住宅地域であり、生活上の利便性が低いため需要は弱く 、コロナ禍による景気の悪化も相俟って、地価は下落傾向にある。市街化調整区域内の戸建物件は少なく、土地は☆☆ ２１０㎡程度で総額３５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　同一需給圏内の近隣地域及び類似地域において実際に生起した相互に価格のけん連関係が強い適切な取引事例との比 較検討によって比準価格を試算した。市街化調整区域内の住宅地域で、アパートの新築が規制により困難な地域に存す るため、収益価格は試算できなかった。したがって、市場性が反映され、実証的で説得力に富む比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青森 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響から依然として市全体の不動 産市場は低迷しており、先行きの不透明感も あって、地価は下落傾向で推移している。 青森市南方郊外の住宅地域であるが、生活上 の利便性が低く、コロナ禍による影響も相俟 って住宅地に対する需要は減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％