別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 中標津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中標津 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 標津郡中標津町西町１丁目４６番 ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南11m町道 水道、下水 釧路 97.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺インフラの整備、新規宅 地分譲等により地域の熟成度 が高まっている。 街 路 基準方位北、１１ｍ 町道 交通 施設 釧路駅北東方 97.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状の環境を維持すると思料されるが、市街地に所在する利便性と相対的割安感から、強含みの動向が確 認できる。よって、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に中心市街地における住宅地域の圏域である。需要者の中心は当町居住者がほとんどを占める。当地域 を含む周辺地域は市街地の縁辺部にあり相対的に品等は高くない。近時は道路整備や小規模宅地分譲等が認められ、高 値水準の取引が出現しているため地価は強含みで推移している。土地にあっては総額４００万円から５００万円程度の 物件が需要の中心である。今後の社会経済情勢を注視する必要がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部アパート等も散見されるものの一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であ ることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は周辺地区における直近の取引動向を反映している。よって比準 価格を採用するが、市場性の検討および単価と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。な お、付近に価格牽連性の認められる標準地が存しないため公示価格からの検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的には横ばい傾向が多い中、一部では強 含みの動きも認められる等、地区による地価 動向の違いが明確になりつつある。 不動産取引は堅調であり、地価は強含みであ る。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％