別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 白糠 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白糠 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 9,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白糠郡白糠町西１条南１丁目２番２８ ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる既成住宅 地域 南10m町道 水道、下水 白糠 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 役場や商店街、沿道施設に近 い品等の良い既成住宅地域 街 路 基準方位北１０ｍ町 道 交通 施設 白糠駅西方 650m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部や国道に近い既成住宅地域、市街地の中心部では土地等の取引も少なめで、役場に近接しており相応の需 要も見られるものの、今後とも地価水準は弱含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白糠町内の市街地形成がされている住宅地全域で、その内本町市街地のＪＲ線南側の住宅地との代替競争 関係が強い。需要の中心は町内居住者が大部分であり、町外からの転入者は殆ど見られない。公共施設や商業施設に比 較的近接した立地で、町内では品等上位の住宅地となっている。近年は市街地では住宅用地を求める動きが停滞気味で 、宅地需要は低調であり地価も値下がりが続いている。土地は総額４５０万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では自用目的の取引が殆どで、アパート等も見られるものの戸建住宅が大部分を占める地域であり、収益還元 法の適用は断念した。比準価格は取引自体が少ないため、国道南側及び北側の類似住宅地のものを採用し比較検討して 求めたもので、取引動向を反映した価格と考えられる。よって、比準価格を採用し、地域の不動産需給動向、地価の推 移動向等を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、比較可能な公示地等がなく規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 釧路管内においても高齢化率が高い町であり 、人口減も進み、高規格道路の延伸後、地域 的な低迷が継続している。 地域要因の大きな変化はないが、住宅地等へ の需要が減退気味であり地価の下落傾向が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％