別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 標茶 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   標茶 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　成田　一樹   TEL.

鑑定評価額 1,650,000 円  １㎡当たりの価格 3,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川上郡標茶町麻生９丁目４番 ｢麻生９－４｣ ②地積 　(㎡) 484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、公営住宅 、空地等が混在する 住宅地域 西8m町道 水道、下水 標茶 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の縁辺部にある住宅地 域 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 標茶駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。郊外部の低水準地区であり概ね底値にあると判断される ため、地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は標茶町市街地の比較的品等の劣る住宅地域を主とし、周辺新興地域を含む圏域である。需要者の中心は当 町居住者がほとんどを占める。新興地域の供給過剰感は一段落し地価動向は安定している。付近は市街地のはずれに位 置するため一次取得者が新規に土地を購入する見込みは希薄である。現行水準は低位であるため当面は横ばい傾向を踏 襲する。土地にあっては総額１５０万円から２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 至近に公営の共同住宅が立地するものの、当地域は一般戸建住宅が主であり収益物件の取引は熟成しておらず、自用目 的が中心であることから収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格を採用するものの、市場性を勘案し、単価 と総額との関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近に価格牽連性の認められる標準地が 存しないため公示価格からの検討はできなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の状況は一段落し 、不動産市況に与える影響は限定的である。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％