別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 厚岸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚岸 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　猪子　道夫   TEL.

鑑定評価額 2,660,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚岸郡厚岸町若竹３丁目４番 ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北西13m町道 水道、下水 厚岸 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 厚岸町湖南地区の住宅地、港 湾整備が進んでいる厚岸漁港 に近い住宅地域 街 路 基準方位北１３ｍ町 道 交通 施設 厚岸駅南東方 2.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 厚岸湖北側の地域に比べ、市街地が限られているため、不動産取引や住宅及び商業への投資は少ない傾向にある が、町全体の市街地が狭く利用可能な土地が少ないこともあり、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚岸町内の市街地形成がされている住宅地等全域で、その内厚岸大橋以南（湖南地区）の住宅地との代替 性が強い。需要の中心は町内居住者が大部分で、町外からの転入者は少ない。公共施設や主要な商業施設は厚岸大橋を 渡った湖北地区に集積しており、利便性はやや見劣るが、取引件数は少ないものの、当該地区への根強い需要が町民間 で形成され、地価は概ね安定している。土地は総額２００～３００万円が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建・漁家住宅が大部分を占める地域であり、収益物件の取引が成熟していないことから収益還元法の適用は断 念した。比準価格は湖南地区所在の類似住宅地を含んだ取引事例により求めたもので、当該地区の取引動向を反映した 価格と考えられる。よって、比準価格を採用し、地域の不動産需給動向、地価の推移動向等を踏まえ鑑定評価額を上記 のとおり決定した。なお、比較可能な公示地等が見いだせなかったので、規準はおこなわなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減、高齢化、基幹産業の低迷が継続して いるが、高規格道路の延伸、港湾整備等の進 捗の他、観光振興にも力を入れている。 地域要因に大きな変化はないが、街路整備、 漁港整備が進んでおり、地価水準を維持して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％