鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

くしろ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７３６６１ -503	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m町道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１２２１１７３６６１ -501	釧路郡釧路町		更地	（　）	不整形	北西22m市道、南東16m、南西4m、三方路		工業 (70,200)
c	２２１１７３１６６１ -2	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	北東20m町道、南西8m、二方路		２中専 (70,200)
d	１２１１６７１６６１ -8501	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、北東20m、南東10m、三方路		２中専 (70,200)
e	１２１１６７１２０６ -8502	釧路市		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、南9m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	43,630	100 [ 72.1]	60,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,500
b	(　 ) 28,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	35,300	100 [ 66.0]	53,485		53,500
c	(　 ) 34,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,131	100 [ 57.3]	57,820		57,800
d	(　 ) 17,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 55.0]	100 [ 90.6]	34,509	100 [ 58.9]	58,589		58,600
e	(　 ) 25,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.6]	32,383	100 [ 56.2]	57,621		57,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,500 円／㎡]

くしろ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,882,219	3,876,015	12,006,204	7,923,000	4,083,204	（　0.9498） 3,878,227	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	77,564,540 円　　　　（　 42,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

くしろ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	765.47	Ｓ1	765.47
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	80 ％	400 ％	400 ％	1,839 ㎡	34.0 m x 54.0 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大型スーパー、小売店舗等が建ち並ぶ地域であり、現況使用をもって最有効使用と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家建店舗の一棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	765.47	100.0	765.47	1,817	1,390,859	2.0	2,781,718
							0.0	0
～

～

～

～

計		765.47	100.0	765.47		1,390,859		2,781,718
								0

⑨年額支払賃料	1,390,859 円　×　12ヶ月　＝　 16,690,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 765.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,690,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 834,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,855,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,781,718 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,426 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,882,219 円　　　　（　 8,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１１７３５６６１　　　　-515001	2,568 ( 2,562)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,820 円/㎡　月額支払賃料（　 1,817 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２１７３５２０６　　　　-515003	2,100 ( 2,093)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,591
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

くしろ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	570,000 円	114,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	834,515 円	16,690,308　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,080,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,162,800 円	114,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,876,015 円　（　　　　　　 2,108 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9498

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 765.47 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,923,000 円（　　　　　 4,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,882,219 円
②総費用	3,876,015 円
③純収益　①－②	12,006,204 円
④建物等に帰属する純収益	7,923,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,083,204 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,878,227 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,564,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
くしろ 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

くしろ 5-1

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

102,000,000 円

１㎡当たりの価格

55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路郡釧路町木場１丁目３番１内				②地積　(㎡)	1,839 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗Ｓ1	国道沿いに郊外型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西35m国道	水道、ガス、下水	釧路 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 54.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

基幹産業縮小で釧路圏全体が
投資抑制傾向にある中、周辺
新規投資は継続している。

街

路

３５ｍ舗装国道

交通

施設

釧路駅

3.6km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

高規格道路の伸長や中核的商業施設を核とした優位性は今後も揺るがず、当面安定した動向を予測する。但し、
小売分野におけるＥＣ市場の台頭という世界的な趨勢や釧路根室地方の人口減の影響も十分注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は釧路北部圏の路線商業地域全域で、新釧路川以西の路線商業地等の一部とも価格牽連性を有する。投資主
体は全国全道展開企業のほか、地元事業者の投資案件も継続して確認される。中核的な複合商業施設を抱える優位性に
加え、街路整備による期待も継続する。但し、釧路根室圏全体の人口減少・高齢化に加え、小売分野におけるＥＣ市場
台頭により、店舗型投資が今後抑制される可能性も孕む。標準規模の更地で１億円前後が中心的水準と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的と投資目的の物件が混在するが、若干広域的ではあるが、価格牽連性の高い取引事例を多数収集し得た。当地
域の大型商業施設内のテナント等を除けば、新築の投資商業物件は主流とは言い難く、本年はコロナ禍という特殊事情
下もあって資料収集上の制約や想定数値の不安定さは排除できない。従って、信頼性の高い事例資料から査定され、収
益性をも内包する比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を決定した。規準とすべき標準地はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　くしろ 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     55,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

街路アクセス面の良化と中核的な複合商業施
設を擁し、釧路圏の商業投資が抑制基調にあ
る中、新規投資が継続する。

店舗出退の動きが交錯する。釧根圏を代表す
る商業集積地としての位置づけは揺らいでい
ない。中核的商業施設（ＲＳＣ）内でも未稼
働が目立つ。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

くしろ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１４３１２０６ -50509	釧路市		底地	（　）	不整形	南東29m国道、北東6m、角地		準住居 (70,200)
b	１２２１６７１２０６ -8501	釧路市		底地	（　）	ほぼ整形	南西30m道道、南東13m、角地		準工 (70,200)
c	１２１１７３６６１ -503	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m町道、中間画地		準住居 (60,200)
d	１２２１１７３６６１ -501	釧路郡釧路町		更地	（　）	不整形	北西22m市道、南東16m、南西4m、三方路		工業 (70,200)
e	１２２１４３１２０６ -50902	釧路市		更地	（　）	不整形	北西18m市道、南東11m、二方路		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 29,990) 29,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	29,145	100 [ 59.0]	49,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 26,676) 35,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,875	100 [ 64.2]	52,765		52,800
c	(　 ) 34,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	43,630	100 [ 77.4]	56,370		56,400
d	(　 ) 28,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	35,300	100 [ 58.5]	60,342		60,300
e	(　 ) 35,559	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,559	100 [ 60.7]	58,582		58,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

くしろ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,527,934	3,509,410	13,018,524	8,505,900	4,512,624	（　0.9467） 4,272,101	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	85,442,020 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

くしろ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	765.00	Ｓ1	800.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	1,839 ㎡	33.8 m x 54.4 m	前面道路：国道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し（いわゆるグロス貸）。自走式平面駐車場を４０台程度確保。駐車場確保のため、容積率の充足率は低い。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種、同規模の一棟貸に比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.10	100.0	800.10	1,835	1,468,184	4.0	5,872,736
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.10	100.0	800.10		1,468,184		5,872,736
								0

⑨年額支払賃料	1,468,184 円　×　12ヶ月　＝　 17,618,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料が含まれるのが通常であり、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により保証されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,618,208 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,145,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,473,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,872,736 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,527,934 円　　　　（　 8,987 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１６７５６６１　　　　-9501	1,022 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 56.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,841 円/㎡　月額支払賃料（　 1,835 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１２２１６７５６６１　　　　-9502	1,820 ( 1,811)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

くしろ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	117,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	880,910 円	17,618,208　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 850,100 円	査定による。
	建物　　　　　　　　　 1,193,400 円	117,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,509,410 円　（　　　　　　 1,908 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 800.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,505,900 円（　　　　　 4,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,527,934 円
②総費用	3,509,410 円
③純収益　①－②	13,018,524 円
④建物等に帰属する純収益	8,505,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,512,624 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,272,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,442,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）