鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

くしろ -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１１７３６６１ -19	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	南西8m町道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２１１６７１６６１ -10	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２０１７３１６６１ -14	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	北西14.5m国道、北東4m、角地		１住居 (60,200)
d	２２０１７３１６６１ -22	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	北西11.9m町道、南西7.5m、角地		１低専 (50,80)
e	２２０１７３１６６１ -17	釧路郡釧路町		貸家建付地	（　）	台形	南東109m町道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,606	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,838	100 [ 95.0]	9,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	10,000
b	(　 ) 8,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.5]	8,461	100 [ 92.2]	9,177		9,870
c	(　 ) 6,186	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	9,391	100 [ 126.6]	7,418		7,970
d	(　 ) 6,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.3]	5,651	100 [ 76.5]	7,387		7,940
e	(　 ) 6,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 91.9]	8,166	100 [ 100.0]	8,166		8,780

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,700 円／㎡]

くしろ -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存住宅地であることから求められない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		戸建住宅分譲地であり、利便性が劣ることから新規収益物件の建築はない。収益性を求めて投資される環境にはないことから、アパート等を想定することが非現実的であると判断。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
くしろ -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

くしろ -5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　小原　孝太郎

TEL.

鑑定評価額

2,180,000 円

１㎡当たりの価格

8,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	釧路郡釧路町河畔４丁目１２番				②地積　(㎡)	250 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、空地も見られる郊外の住宅地域	南西8m町道	水道、下水	遠矢 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 500 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道３９１号以東の各住宅地
では処分系取引も多く、需給
動向に注視すべきである。

街

路

基準方位北、８ｍ舗
装町道

交通

施設

遠矢駅

1.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

釧路外環状線開通後の見直しの動きが一服する釧路市内西部・東部の郊外住宅地と異なり、需給は安定している
。内陸部に位置する減災効果も需要を支えるが、遠矢圏全体の住宅需給の今後の変化にも注視すべきである。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +7.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 8,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ遠矢駅を最寄とする国道３９１号背後の住宅地域一円である。典型的な需要者は遠矢地区を地縁者と
する住宅需要層のほか、若年の住宅需要層も少なくない。市街地との連たん性に欠けるため、国道３９１号以東の住宅
地では投げ売り的な取引、潜在的売り物も散見されるが、画地・街路条件で優位性に立つ当団地の中古住宅需要は底堅
く、取引水準は概ね維持されている。標準規模の更地で２２０万円程度と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の取引が主流の住宅団地であり、ＪＲ遠矢駅を最寄とする圏域から豊富な取引事例を十分収集し得た。当地域
の標準的使用は戸建住宅が大半であり、収益性自体に馴染まず、また賃貸事例自体の収集が大きく成約を受ける。従っ
て、信頼性の高い事例資料から試算された比準価格を標準とし、国道３９１号以東の当町各住宅地とは異なり成約水準
が総じて安定している状況も踏まえ、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      8,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

街路アクセス面良化に加え、学区再編成、利
便性低下等の懸念が薄いことから、当町住宅
地の需要は総じて安定している。

釧路外環状線開通後の見直しの動きと高齢化
の影響とが交錯する。国道３９１号以東と対
照的に需要の底堅さが感じられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

くしろ -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１７３１６６１ -6	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	北西8m町道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１２２１６７１６６１ -8007	釧路郡釧路町		建付地	（　）	ほぼ台形	西6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２１１７３１６６１ -12	釧路郡釧路町		更地	（　）	長方形	南11m町道、東8m、北8m、三方路		１低専 (60,80)
d	１２２１１７３６６１ -17	釧路郡釧路町		建付地	（　）	台形	北東8m町道、南西8m、二方路		１低専 (60,80)
e	１２２１６７１６６１ -8001	釧路郡釧路町		建付地	（　）	長方形	南西8m町道、中間画地		１低専 (80,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,666	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 112.9]	7,545	100 [ 100.0]	7,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.5] 　　　　 100	8,110
b	(　 ) 2,998	100 [ 85.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 94.5]	6,221	100 [ 68.6]	9,069		9,750
c	(　 ) 7,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.1]	8,340	100 [ 100.0]	8,340		8,970
d	(　 ) 3,568	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.3]	3,953	100 [ 70.0]	5,647		6,070
e	(　 ) 3,675	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 107.5]	6,977	100 [ 70.0]	9,967		10,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +12.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	競売落札事例	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	競売落札事例	％／月 0.00	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +4.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	事故物件	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	事故物件	％／月 0.00	画地　　　　 +7.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 8,700 円／㎡]

くしろ -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		一部共同住宅が散見されるものの、標準地の画地条件を考慮すると、地域の標準的な収益投資の観点からアパート想定は合理性を欠くため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ