別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 くしろ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   くしろ -3 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　小原　孝太郎   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 釧路郡釧路町光和５丁目２番 ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北西11m町道 水道、ガス、下水 東釧路 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    10 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 直近幹線沿いで薬局が開業す る等、地域再熟成の動きが確 認される。 街 路 基準方位北、１１ｍ 舗装町道 交通 施設 東釧路駅 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺街路整備を背景に、旧来の画地が多くを占める場所柄ながら直近も新規投資が見られる等、地域変容の可能 性を秘める。但し、代替競争関係に立つ釧路市内各住宅地も多く、上値はある程度抑制されると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は釧路町セチリ太地区（釧路川以西）南部の住宅地域の圏域で、隣接する釧路市内住宅地とも一定の牽連性 を有する。釧路町内又は釧路市内東部に地縁性を有する住宅需要層が需要の中心で、旧来の画地も多いため、セチリ太 地区北部の各住宅地との相対的競争力で劣るが、幹線沿いで直近投資案件が見られる等、地域の変容可能性が感じられ る。中古住宅取引も多く成約水準のバラツキも見られるが、標準規模の更地で５５０万円前後が中庸的と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も散見されるが、自用目的の取引が主流の住宅地域であり、町内セチリ太地区南部に限定し、信頼性ある取 引事例を十分収集し得た。当地域の標準的使用は戸建住宅が大半で、収益性に馴染まず、また収益資料の収集自体も可 能だが、中古物件が多く相対的信頼性に劣る。よって、相対的信頼性の高い事例資料から得られた比準価格を標準とし 、隣接する釧路市愛国東地区の直近水準等も睨み、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地等はない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 街路アクセス面良化に加え、学区再編成、利 便性低下等の懸念が薄いことから、当町住宅 地の需要は総じて安定している。 学区面や画地面での相対的劣位も依然感じら れるが、幹線沿いでの周辺投資も本年見られ る等、地域変容の兆しが窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％