別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 浦幌 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦幌 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 1,990,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 十勝郡浦幌町字緑町５２番３ ②地積 　(㎡) 398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 商店街に近い住宅地 域 西14.5m町道 水道、下水 浦幌 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.8 ｍ、奥行　約　　  18.3 ｍ、規模　　       398 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北１４． ５ｍ町道 交通 施設 浦幌駅南方 250m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市場参入者が少なく、地域住民の高齢化、過疎化等が顕著で、需給関係が改善するとは言い難く、弱気な状況 が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、町内の住宅地域等。需要者は、町内の在住者等が中心とみられる。町外からの流入する者及び地域住 民も過疎化、高齢化等より新規の需要者は少なく取引は低迷しているとみられる。需要の中心は、需要が沈滞化してい るところから特定し得ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、市場参入者が少なく取引需要が弱い価格が求められた。収益価格は、高齢化、過疎化等より賃貸市場が 成り立たないものとして試算を断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、最近の経済状況等を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の低迷が継続している状況にある 。 町外からの流入が少ないほか、住民の過疎化 、高齢化がみられる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％