別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 幕別 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幕別 -4 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 6,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡幕別町札内中央町３３０番１７ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西7m町道 水道、下水 札内 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  30.9 ｍ、規模　　       337 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　７ｍ 町道 交通 施設 札内駅東方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 札内駅前を中心とする既存の住宅地域は、間口に対し奥行が長いため選好性が弱かったが、国道３８号沿いの商 業施設への接近性に優れていることから地価は上昇傾向にあり、今後もこの傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幕別町札内地区の住宅地域一円と判断した。需要者は幕別町内や帯広市近郊に居住又は勤務する３０代～ ４０代の一次取得者層が中心で、ハウスメーカー等も参入するとみられる。地域内に格別の変動要因はないものの帯広 市のベットタウンとしての性格が強く、底堅い宅地需要がある。需要の中心帯は土地で５００万円～１０００万円程度 、中古住宅は１５００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的のほか収益目的の取引も散見され、近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたので比 準価格は説得力がある。収益価格は、低層住宅地域にあたるものの、標準地の間口と奥行との関係等の点から試算する ことを断念したものである。鑑定評価額の決定にあたっては、試算された比準価格を中心に検討することとし、単価と 総額との関連性、宅地需給動向及び当該地域の将来動向等を総合的に考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幕別町札内地区の人口はやや減少傾向にある ものの、大規模な宅地開発もなく不動産の取 引は安定している。 国道３８号沿いの商業施設にも近く、需要は 回復傾向にある。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％