別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 幕別 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幕別 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　木野村　英六   TEL.

鑑定評価額 2,380,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中川郡幕別町寿町２番３５ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 既成住宅地域 北西9m町道 水道、下水 幕別 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       264 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　９ｍ 町道 交通 施設 幕別駅南西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 本町地区への市場参入者は少なく、過疎化や高齢化等のため、需給関係が改善するとは言い難く、地価は弱含み と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、幕別町本町地区内の住宅地域一円と判断した。役場や日用品店舗への接近性に優れるものの、ＪＲ線に 近く取引需要は少ないものとみられる。需要者は、町内居住者等が主とみられる。他の地域からの流入する者は少なく 在町者間の取引が多い。需要の中心は、土地は２００万円～３００万円程度、複合不動産は、新築物件は少なく、中古 物件が多く価格帯は１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、本町地区への市場参入者が極めて少ないなかで市場動向を反映した価格が求められた。一方、収益価格は 周辺には戸建住宅が多く賃貸借慣行がほとんどないため賃貸市場が成り立たなく試算することを断念した。よって当該 地域性を反映した市場均衡価格を指摘する比準価格をそのまま採用し、単価と総額との関連性等を総合的に考慮して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 十勝管内経済は全体的には持ち直しの兆しも 見られるが、新型コロナという不安材料もあ り経済的にはやや不透明である。 本町地区への市場参入者は少なく、過疎化や 高齢化から需給関係の好転化の期待が出来な いとみられる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％