別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 広尾 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広尾 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡広尾町公園通南３丁目３番２３ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東10.9m町道 水道、下水 帯広 82.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       327 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １０．９ｍ町道 交通 施設 帯広駅南方 82.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 社会人口・生産年齢人口の減少及び高齢化により宅地需要が停滞しており、地価水準は弱含みで推移するものと 予測する。尚、新型コロナによる不動産市場への影響は確認されていない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広尾町市街地を形成する住宅地域である。需要者は広尾町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転 入者は少ない。年々、人口は大きく減少しており、売り希望地は多いものと目されるが、土地需要は著しく減退してい る。売り希望地は市場滞留期間が長く、値下げするケースも認められ、今後においても需要の回復は期待し難い。土地 は規模によって異なるが１００万円～２００万円程度の物件が需要の中心あり、中古住宅の取引も稀に見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の他、アパート等の収益物件も一部に見られるが、賃貸市場の成熟度が低く、収益物件の想定が困難な為、収 益価格を試算することができなかった。近隣地域は居住の快適性等を重視して市場価値が形成される傾向にある。よっ て、当地域性に即した、適正な市場均衡価格を反映する比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ５年間の人口変動が１０％超で人口減少傾向 が著しい。高齢化率は４０％弱で高い。 売り希望地の市場滞留期間は長くなる傾向が 強く、値下げするケースも多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％