別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 大樹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大樹 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 6,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広尾郡大樹町新通２丁目１４番１ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ道道沿いの住宅地 域 北東18m道道 水道、下水 帯広 57.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　       232 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １８ｍ道道 交通 施設 帯広駅南方 57.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 社会人口・生産年齢人口の減少及び高齢化により宅地需要が停滞しており、地価水準は弱含みで推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大樹町市街地を形成する住宅地域である。需要者は大樹町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転 入者は少ない。近隣における商業店舗の出店以降は地域変容に乏しく、社会人口の減少を反映して土地需要は減退して おり、今後の発展的な推移は期待薄である。売り希望地は市場滞留期間が長く、値下げするケースも多い。土地は規模 によって異なるが１００万円～１５０万円程度の物件が需要の中心あり、中古住宅の取引も稀に見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は稀で賃貸市場が形成されていない為、収益価格を試算す ることができなかった。従って鑑定評価額の決定においては、居住の快適性や利便性等に着目して市場価値が形成され る地域性が反映された比準価格を重視し、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は年々減少、高齢化率は３５％以上で高 い割合になっている。新型コロナによる不動 産市場への影響は見られない。 近隣におけるドラッグストア、コンビニの出 店以降、変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％