別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新得 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新得 5-1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡新得町本通南１丁目２１番７ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (88,385) 1:2 店舗 Ｗ2F1B 小売店舗等の見られ る駅前の商業地域 北東16m町道 水道、下水 新得 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  23.7 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 新得駅南東方 170m 法令 規制 （都） 商業 (88,385) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　店舗経営者の後継者不足等から空洞化が懸念されるほか、背後地域の過疎化、高齢化等による購買力が低下し 、繁華性の低迷から弱気に推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、当町の商業地域及び幹線沿いの地域等。需要者は、町内の個人、法人事業者等が中心とみられる。背 後地域の衰退傾向から購買力が低下しているほか、店舗経営者の高齢化、後継者不足が懸念される。さらに、帯広市及 びその周辺町の大規模郊外型店舗へ顧客が流失しているとみられ、商業地に対する需要はかなり弱気である。そのため 、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、商業地域への投資の減退傾向を反映した価格が求められた。収益価格は、賃貸市場が弱く、収益性に馴 染めないものと判断し適用することを断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に検討することとし 、最近の経済状況等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の低迷が継続している状況にある 。 経営者の高齢化と後継者不足が懸念される外 、背後地の衰退傾向から購買力の低下がみら れ繁華性に見劣りが指摘される。 容積率等が価格に与える影響はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％