別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 新得 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新得 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　菊地　優広   TEL.

鑑定評価額 2,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡新得町３条南２丁目２３番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既存の住宅地域 北東6m町道 水道、下水 新得 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.2 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北６ｍ町 道 交通 施設 新得駅南東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市場参入者が少なく、地域住民の高齢化、過疎化等が顕著で、需給関係が改善するとは言い難く、弱気な状況 が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、町内の住宅地域等。需要者は、町内の在住者等が中心とみられる。町外からの流入する者及び地域住 民も過疎化、高齢化等から新規の需要者は少なく低迷している。需要の中心は、需要が沈滞化しているところから特定 し得ない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、取引需要が乏しい動向を示す価格が求められた。収益価格は、高齢化、過疎化等から賃貸市場が成り立 たないものと認め試算を断念した。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を中心に、最近の経済状況等を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場の低迷が継続している状況にある 。 町外からの流入が少ないほか、住民の過疎化 、高齢化がみられる。 変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％