別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 音更 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -8 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 870,000 円  １㎡当たりの価格 3,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町宝来本通７丁目１番９９ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る市街化区域に近い 住宅地域 西7m町道 水道 帯広 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 帯広駅北東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 藤ヶ丘地区は特段の地域変容は見られなく、現状維持ないし衰退傾向で推移していくものと推察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は音更市街地縁辺部の住宅地域と判断した。需要者は地縁性を有する個人又は農業・建設事業者等であり、 限定的な傾向が伺える。公法上の規制が強く、利用用途が限定されるため、土地取引は少ない状況が継続している。売 り物件も見られるが、長期間市場に滞留している状況にあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市街地辺縁部に存する事例から求めたもので信憑性が高く、近時の市場動向が反映された、適正な価格が得 られた。収益価格は賃貸市場が形成されていないため求めることができなかった。従って、鑑定評価額の決定において は比準価格を重視し、単価と総額との関連性を検討し、宅地需要動向及び当該地域の推移等を総合的に考慮して上記の とおり決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらないため、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。 新型コロナによる住宅市場への影響は見られ ない。 公法上の規制から、建設土場や資材置場とし ての利用も多くみられる状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％