別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 音更 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   音更 -7 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　酒井　寛太   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河東郡音更町新通１５丁目６番３ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 条例指定区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 西10m町道 水道、下水 帯広 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  21.5 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　　　　北 １０ｍ町道 交通 施設 帯広駅北方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,80) 条例指定区域 ⑤地域要因の将 　来予測 南花園地区は住宅等の建築が可能な調整区域内の住宅地域である。当面の間は現状維持で推移していくものと推 察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は音更町本町地区を含む北部の住宅地域一円である。需要者は地縁性を有する３０～４０代の一次取得者層 が中心である。帯広市から約１０ｋｍ離れた地理的条件が選好性に欠け、利便性に優る木野地区と比べると引き合いは 弱いが、相対的な割安感から需要は回復傾向にあり、取引価格水準は上昇傾向にある。南花園地区おける需要の中心と なる価格帯は規模によって異なるが、土地で４００万円～５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域が存する南花園地区は戸建住宅が多い地域であり、土地取引は住宅建築の目的が主であり、アパート等の収益 物件は殆ど無く、賃貸市場が形成されていない為、収益価格を試算することができなかった。従って鑑定評価額の決定 においては、地域的類似性の強い事例から試算した比準価格を重視し、単価と総額との関連性を検討して、上記のとお り決定した。尚、規準すべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。 新型コロナによる住宅市場への影響は見られ ない。 南花園地区は路線型商業施設が集約する利便 性良好な木野地区と比較して人気は劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％