鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

音更 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７２１６３１ -219003	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	西8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２２１７１１６３１ -219012	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、東8m、角地		２中専 (60,200)
c	１２２１７１１６３１ -210026	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２２１７１１６３１ -219013	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２２１７１１６３１ -210002	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,341	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	22,384	100 [ 100.0]	22,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 27,999	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 120.8]	23,642	100 [ 100.0]	23,642		24,400
c	(　 ) 30,547	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	26,934	100 [ 100.0]	26,934		27,700
d	(　 ) 18,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,512	100 [ 100.0]	23,512		24,200
e	(　 ) 26,753	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	23,636	100 [ 99.0]	23,875		24,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,200 円／㎡]

音更 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,828,814	573,331	2,255,483	2,023,860	231,623	（　0.9707） 224,836	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,496,720 円　　　　（　 15,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	102.87	Ｗ2	205.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.7 m x 22.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用等を考慮し、１ＬＤＫ（約４８㎡）タイプの共同住宅の用に供した場合に最有効使用を実現するものと判定。

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

共用内階段の設置を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	102.87	92.9	95.58	1,284	122,725	1.0	122,725
							0.0	0
2～ 2	住宅	102.87	92.9	95.58	1,310	125,210	1.0	125,210
							0.0	0
～

～

～

計		205.74	92.9	191.16		247,935		247,935
								0

⑨年額支払賃料	247,935 円　×　12ヶ月　＝　 2,975,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 191.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,975,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,826,459 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	247,935 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,828,814 円　　　　（　 9,788 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７１５６３１　　　　-219001	1,436 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,311 円/㎡　月額支払賃料（　 1,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７１５６３１　　　　-219002	1,149 ( 1,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,161
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

音更 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	80,100 円	26,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	148,761 円	2,975,220　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,200 円	26,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	82,770 円	26,700,000　×　　　　 0.31 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 573,331 円　（　　　　　　 1,984 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 205.74 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0758	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,023,860 円（　　　　　 7,003 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,828,814 円
②総費用	573,331 円
③純収益　①－②	2,255,483 円
④建物等に帰属する純収益	2,023,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	224,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,496,720 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
音更 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

音更 -5

北海道

北海道第８

氏名

不動産鑑定士　酒井　寛太

TEL.

鑑定評価額

7,080,000 円

１㎡当たりの価格

24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	河東郡音更町宝来仲町南１丁目４番２				②地積　(㎡)	289 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域	東8m町道	水道、ガス、下水	帯広 4.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 200 ｍ、南 350 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.7 ｍ、奥行　約　　 22.8 ｍ、規模　　 289 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　　　　北
８ｍ町道

交通

施設

帯広駅北東方

4.2km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺幹線街路の整備、ひびき野団地内の商業ゾーンにおける生活利便施設（コンビニ、ドラッグストア、医院等
）の充実から底堅い需要が見られ、地価は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は本町地区を除く音更町内の既成住宅地域一円である。需要者は音更町又は帯広市に居住・勤務する３０～
４０代の一次取得者層が中心である。宝来地区は帯広市のベッドタウンとしての性格が強く、近時における土地取引は
堅調で、建築業者による先行取得用地も短期でエンドユーザーに渡る傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地で６
００万円～８００万円程度、中古戸建住宅は築年数・程度にもよるが１５００万円～２０００万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

宝来地区は一般住宅の他、アパート等の収益物件も混在するが、土地取引においては収益性からの検討は希薄であり、
収益性よりも居住の快適性等を重視して市場価値が形成される傾向にある。よって、当地域性に即した取引事例から求
めた、市場均衡価格を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性の検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町内総人口は微減、老齢人口は増加で推移。
新型コロナによる住宅市場への影響は見られ
ない。

周辺地域の成熟度の高まりから安定的な人気
を維持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

音更 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２２１７２１６３１ -219003	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	西8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
b	１２２１７１１６３１ -210024	河東郡音更町		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m町道、東8m、角地		２中専 (60,200)
c	１２２１７１１６３１ -210026	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
d	１２２１７１１６３１ -219013	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	北8m町道、中間画地		２中専 (60,200)
e	１２２１７１１６３１ -210002	河東郡音更町		建付地	（　）	長方形	南8m町道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,341	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	22,384	100 [ 100.0]	22,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	23,100
b	(　 ) 30,684	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	25,928	100 [ 100.0]	25,928		26,700
c	(　 ) 30,547	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	26,934	100 [ 100.0]	26,934		27,700
d	(　 ) 18,315	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	23,512	100 [ 100.0]	23,512		24,200
e	(　 ) 26,753	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	23,636	100 [ 98.0]	24,118		24,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,300 円／㎡]

音更 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,740,608	543,100	2,197,508	1,976,400	221,108	（　0.9707） 214,630	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,292,600 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

音更 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	103.68	Ｗ2	207.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	289 ㎡	12.7 m x 22.8 m	前面道路：町道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４６．１９㎡

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

同種建物としては妥当と判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	103.68	89.1	92.38	1,277	118,000	2.0	236,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.68	89.1	92.38	1,299	120,000	2.0	240,000
							0.0	0
～

～

～

計		207.36	89.1	184.76		238,000		476,000
								0

⑨年額支払賃料	238,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,856,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 119,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,736,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,740,608 円　　　　（　 9,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２２１７２５６３１　　　　-13	815 ( 814)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,301 円/㎡　月額支払賃料（　 1,299 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２２１７２５６３１　　　　-14	962 ( 960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,169
c	１２２１７２５６３１　　　　-16	1,039 ( 1,038)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,325

音更 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,000 円	27,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	142,800 円	2,856,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,800 円	27,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,000 円	27,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,100 円　（　　　　　　 1,879 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 207.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 45 ％　＋ 0.0963 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,976,400 円（　　　　　 6,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,740,608 円
②総費用	543,100 円
③純収益　①－②	2,197,508 円
④建物等に帰属する純収益	1,976,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	221,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	214,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,292,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）