別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新ひだか 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 64,400,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内末広町１丁目２３番外 ｢静内末広町１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 1,952   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 店舗 Ｓ3 大規模店舗等が多い 、国道沿いの路線商 業地域 南20m国道 水道、下水 鵡川 49.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 路線型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 鵡川駅南東方 49.0km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日高管内一の繁華性を有する国道沿いの路線商業地域である。みゆき通り界隈の既存商業地域に比し、量販店等 を中心に商況は良好。しかし地価は、町勢が衰退気味の影響を受け、やや下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ路線型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新ひだか町及び隣接する新冠町の商業地域全域。需要者の中心は、道内外の大手もしくは中堅資本、及 び、地元企業と見込まれる。人口減など町勢の衰退傾向の流れに影響されている点は否めないが、対象標準地周辺の国 道沿いに係る不動産需要は比較的安定し、需要の落ち込みは軽微である。中心価格帯は、土地の利用目的により画地の 取引規模は区々であるところなどから、把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿いの大型店舗・営業所等が立地する地域であるが、自用の物件が多く賃貸市場が充分成熟していないため、収益 還元法は適用しなかった。試算価格の調整にあたっては、取引の実態を反映して規範性の高い比準価格を重視し、今後 の経済市況等も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス禍は小康状態にあるが、新ひ だか町は人口減などもあり、町勢はやや衰退 気味である。なお、ＪＲ日高線廃止の影響は 殆ど無い。 国道沿いの路線商業地域で、日高管内一の商 況を誇っているが、人口減等もあり、地価は やや下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％