別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新ひだか -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新ひだか -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　伊澤　珠樹   TEL.

鑑定評価額 2,930,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高郡新ひだか町静内ときわ町３丁目６５番 ｢静内ときわ町３－１１－２６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東5.5m町道 水道、下水 鵡川 50.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 鵡川駅南東方 50.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした既成住宅地域であり、静内中心部に近く利便性に恵まれているが、やや建て込んだ町並み であるところから、土地需要はやや弱い。この傾向は今後も暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静内地区の住宅地域全域。需要者の中心は、町内の居住者が殆どである。本近隣地域は静内中心部に比 較的近接し、利便性に恵まれた地域であるが、地域経済の低迷及び人口減少等に加え、当地域がやや建て込んだ町並み であるところから土地需要はやや弱い。更地取引で２５０万～３００万円程度、中古物件では７００万円から８００万 円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が多い地域である。取引は殆どが自用目的であるため収益価格の試算は行わず、本件にお いては市場の動向を反映して規範性の高い比準価格を採用することが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス禍は小康状態にあるが、新ひ だか町は人口減などもあり、町勢はやや衰退 気味である。なお、ＪＲ日高線廃止の影響は 殆ど無い。 地域要因に大きな変動要因は見受けられず、 ここ暫く現状で推移するものと思料する。地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％