別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浦河 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浦河 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　上村　慎吾   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浦河郡浦河町堺町東３丁目８０番８６ ｢堺町東３－７－６｣ ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西5.5m町道 水道、下水 鵡川 91.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 堺町地区の既成住宅地域 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 91.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 堺町地区の住宅地域である。令和３年４月ＪＲ日高本線不通区間がバス転換されたが、長期間運休していたため 特段大きな影響は無いものの、人口減少による住宅需要の漸減から、地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浦河町内の住宅地域一円と判断した。主な需要者は、浦河町内の居住者及び地縁的選好性を有し、戸建 住宅の所有を目的とする個人である。近隣に各種店舗が立地しており生活利便性は比較的良好だが、人口減少や地域経 済の低迷等によって、住宅地の需要は総じて低調である。中古住宅は規模や築年数によって取引価格にバラツキがある が、総額８００～９００万円程度が取引の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 堺町地区の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の大半が自己利用目的であり、賃貸市場が未成熟な地域である ことから、収益価格の試算を断念した。したがって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場の実態を反映した実証 的価格である比準価格を標準とし、他公示地の推移動向及び近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による経済活動停滞に伴う経済の低 迷や進行する少子高齢化により、浦河町の不 動産需要は総体的に弱い状態が続いている。 不通区間であったＪＲ日高本線鵡川～様似間 廃止による大きな影響は無いと思われるもの の、人口減少により住宅需要は縮小傾向にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％