別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 北海道日高 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　石川　明   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北２丁目２０３番８ ｢富川北２－１－６｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多いが空 地等も漸増する既成 商業地域 南西20m国道 水道、下水 鵡川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 鵡川駅南東方 12.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 富川市街地の中心的商業地として機能してきたが、未利用地が増加しており新規出店も少なく、需要の減退は続 くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日高町内の商業地域一円。需要者の中心は地域的選好性をもつ町内の個人事業者や中小法人等である。苫 小牧や新ひだかの大型店への顧客の流出が続き、既存商店街は空洞化が進行している。取引の規模等に幅があるため総 額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地単価で坪５～６万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある取引事例により求めたもので、現実の市場性を反映した説得力を有する価 格である。収益価格は自社所有の施設が多い既成商業地域であるため、賃貸市場が未成熟で求められなかった。よって 、実際の不動産市場を反映した比準価格を再吟味し、当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 軽種馬は比較的好調であるが、基幹産業であ る農林水産業の長引く低迷により、市街地の 不動産市場は停滞気味。 郊外型複合店舗へ顧客の流出が続き、厚賀Ｉ Ｃの開通による車輌の減少もあり、旧商店街 は依然衰退傾向で、需要は大幅に低下してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.3 ％  ％