別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北海道日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北海道日高 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　永佳   TEL.

鑑定評価額 3,010,000 円  １㎡当たりの価格 6,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沙流郡日高町富川北６丁目２２５番９３外 ｢富川北６－７－９｣ ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に空 地も見られる住宅地 域 北西12.5m町道 水道、下水 鵡川 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１２． ５ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 13.0km 法令 規制 （都） ２低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ富川地区の住宅地域で、今後もこの様な住宅環境が維持されるものと予測する。胆振東部地 震の影響もあり人口減が急速に進んでいる。宅地需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富川地区の住宅地域で、特に価格帯が同様の既成住宅地域との代替性が強い。地縁的選好性が働く地域性 から需要者は当該地区に職場等を有する個人が中心で、戸建住宅の取得を目的として取引を行っている。震災の影響で 人口減少が進んでおり町内全体で宅地需要は弱い。なお震災後は取引は極めて少ないが、概ね土地価格は坪２万円から ２万円台中頃程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格の査定では規範性を有する事例を採用し、適正に比較等を行って求めており、市場の実態が反映されている。 収益価格においては戸建住宅がその殆どを占め、周辺にアパートが見られないことから賃貸市場が形成されていないと 判断し適用しなかった。本件においては地元精通者へのヒアリング結果も考慮の上、規範性の高い比準価格を以て鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,950 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は一部の業種では受けてい るが大きなものではない。過去の震災の影響 で人口減少が顕著であり高齢化率も高止まり している。 一般住宅が建ち並ぶ富川地区の既成住宅地域 。胆振東部地震の影響もあり地区内の人口が 減少していることから、宅地需要は弱含みで ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％