別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 むかわ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   むかわ 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　姥澤　克文   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡むかわ町美幸２丁目２０番外 ②地積 　(㎡) 1,082   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (93,333) 1:2 店舗 Ｓ2 低層の小売店舗が建 ち並ぶ既成商業地域 北東18m町道、南東側道 水道、下水 鵡川 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 鵡川駅南東方 570m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の中、震災による影響は払拭されたが、新たな出店や再開する店舗は殆ど見られず、今後も弱含み。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧鵡川町の商業地域一円。需要者の中心は地元企業や個人のほか、道内企業も見られる。商店街は地元の 小売店舗が中心で、震災後は特産品の「ししゃも」の不漁や、苫小牧の複合大型店への顧客の流出から衰退傾向にある が、ししゃも孵化場の建設も実現の運びとなり、若干の期待感も出てきている。商業地は低廉な事例が多く、中心とな る価格帯は、規模や業種及び建付地等で大きく異なり、現状では総額の的確な把握は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より比準価格が求められた。取引の中心は自己所有の個人が主で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しな かった。比準価格は取引が殆どなく、過去の古い事例からの比準となったが、精度の劣る事例を参考に留め、価格牽連 性が強い事例等より根拠づけされており、近年の商業地域の価格を現している。以上から、比準価格を標準に代表標準 地との検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [102.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災後一部店舗は再開したが、不動産市場が 狭く、人口減少に加え、苫小牧の大型店への 顧客の流出から、既存商店街の空洞化が顕著 となっている。 名物の「ししゃも」の不漁もあり、新たな店 舗の出店はなく、和束に見られた隣地買収等 の動きも見られず、依然として、商店街の衰 退が続いている。 ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.9 ％  ％