別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 安平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 1,870,000 円  １㎡当たりの価格 10,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町早来大町２５番内 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｗ2 小売店舗等が見られ る道道沿いの商業地 域 南東18m道道 水道、下水 早来 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １８ｍ道道 交通 施設 早来駅南東方 270m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 町内の人口減少によって地元事業者による新たな店舗等の出店意欲は低調であり、苫小牧市や千歳市の大型店舗 等への購買力の流出も進んでいるため、店舗用地等の需要は今後も更なる減退傾向が続くことが懸念される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安平町の商業地域や商住混在地域を中心として、隣接他町の商業地域並びに地価水準が近付きつつある利 便性の良い住宅地域も含んだ圏域である。需要者の中心は地縁性を有する個人事業者や中小企業であるが、平成３０年 の震災被害に続いてコロナ禍による経済活動の自粛も一部で投資意欲の減退に繋がっているものと見込まれ、不動産市 況は低迷が続いており、また個別性が強く取引が非常に少ない商業地の特性から市場の中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では仮設店舗を除いて自用の店舗等が中心となっており、商店街の衰退に伴って賃貸需要も期待し難いなど、 賃貸市場が十分に形成されていないため収益価格は試算できなかった。比準価格については、代替性を有する複数の商 業地取引を比較検討のうえ規範性が高い事例を重視して算出した試算価格であり、代表標準地を規準とした価格との均 衡性の確認結果からも妥当と判断されるため、当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,700 円／㎡ [ 94.9] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 10,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振管内の郡部の町では人口減少と地域経済 の低迷が深刻であり、コロナ禍による影響は 限定的であるが、商業地地価は引き続き下落 傾向にある。 震災により被害を受けた店舗等の再建築が進 まず、未だ仮設店舗にて営業する店もあるな ど、商業地需要に回復の兆候は見受けられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％