別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 安平 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安平 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴路   TEL.

鑑定評価額 2,080,000 円  １㎡当たりの価格 5,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡安平町遠浅１０８番 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 遠浅 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　８ｍ町 道 交通 施設 遠浅駅北東方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 令和５年３月末の遠浅小学校閉校と遠方の早来地区の義務教育学校への統合が決定するなど、地域的な衰退を懸 念させる要因が認められることから、今後も遠浅地区の不動産需要は弱含みに推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の既成住宅地域一円を広く圏域に含み、主な需要者は近郊の工場等の従事者など遠浅地区に地縁性を 有する者に限定される傾向が強い。生活利便施設の整備等はみられず、現況からは地域的な発展性が乏しい実情にある ため、コロナ禍による特段の市況悪化などは認められないが、未だ回復の目処は立っていない。不動産取引が少なく、 また様々な規模の画地がみられる地域であるが、市場の価格帯は更地の平米単価で５千円前後が中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 衰退傾向にあり空地も目立つ戸建住宅地域であり、賃貸需要はほとんど期待できないなど賃貸市場が未成熟のため収益 価格を試算することができなかった。一方で比準価格については、代替性の強い複数の取引事例を慎重に考察のうえ算 出した市場性を反映した実証的な価格であり、代表標準地を規準とした価格との均衡性の確認結果からも妥当な水準と 判断されることから、本件では当該比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      7,100 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [101.0] 100 [133.4] [104.0] 100 5,250  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胆振管内の郡部の町では人口減少に歯止めが かからず、特に震災被害が大きかった地域で は人口流出等による不動産市況の低迷が続い ている。 遠浅地区は町内では南方の苫小牧市寄りに所 在するが、同市のベッドタウン的な意味合い は薄れており、当地区を選好する需要は減退 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％