別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 洞爺湖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   洞爺湖 -2 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 2,410,000 円  １㎡当たりの価格 6,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 虻田郡洞爺湖町入江１９０番１９９ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西8m町道 水道、下水 洞爺 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 洞爺駅南東方 1.9km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧虻田町の郊外、入江地区に戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。徒歩圏内 には大型店等が少なく利便性が劣るため、需要は弱く、地価については当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖町のうち旧虻田町に存する住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する入江地区の住宅地と の代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧虻田町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。入江 地区は大型店等が少なく生活利便性が劣ることから土地需要が弱く、地価下落傾向が続いている。土地は３７０㎡で２ ４０万円程度であり、新築の戸建物件は２６００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は旧虻田町入江地区に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の 戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重 視する旧虻田町入江地区の住宅地域であり、洞爺湖町の経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘案し、市場の 実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 洞爺湖町の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあり、横ば い圏内の動きとなっている。先行きは不透明 な状態が続く。 旧虻田町の郊外に存し生活利便性が劣ること から土地需要は弱く、地価下落が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％