別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 厚真 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町表町２番外 ②地積 　(㎡) 589   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1.5:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 道道沿いの商業地域 南東22m道道 水道、下水 早来 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ２２ｍ道道 交通 施設 ＪＲ早来駅南東方 9.6km 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 町内住民に日用品等を提供する役場近くの地元商店街で当分はその商業環境を維持するものの、周辺都市の大型 店に顧客が流出、地価回復見込は低く下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚真町商業系地域一円の圏域で、需要者は圏内に地縁性のある個人・法人事業者等のほか、地域限定型金 融機関等も見られる。近隣地域は主として町内を商圏とし日曜品・サービス等を提供する商業地域で、区画整理により 街並みは改善されたものの、周辺都市への顧客流出・後継者不足やネット通販・無店舗販売等の普及もあり、閉鎖店舗 も多く商況の低下が進んでいる。震災後の取引はほぼ見られず、売買の中心となる価格帯の見極めは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は２階建程度の店舗併用住宅を中心とする商業地域で、取引は主として自用目的である。廃業等に際し賃貸に 供する程度で店舗等に係る賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。震災後の商 業地域の取引は皆無で、震災前の取引時点から経過した事例ではあるが、代替競争関係が強い事例等から考察した実証 的価格としての比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍・異常気象等により基幹産業の 経営環境は依然厳しい。人口減少等が進むな か、震災の影響は残るが復旧・復興に期待が かかる。 震災後は被災者が町を離れる等商業背後人口 の減少が進み、更に商況の低下が予測され、 需要は弱含みである。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％