別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 厚真 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 1,320,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町字上厚真２１３番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅と公営住宅 が見られる集落型住 宅地域 南東12m町道 水道 浜厚真 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　１ ２ｍ町道 交通 施設 浜厚真駅北方 6.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建て住宅、公営住宅が建ち並ぶ上厚真の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。上厚真地区は苫小 牧東部地区等に近く生活利便性に優ることから、地価については弱含みながら安定傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町の住宅地域全域である。特に、対象公示地が存する上厚真地区の住宅地との代替競争関係が強い 。需要者の中心は、厚真町に地縁のあるエンドユーザー、移住者、不動産業者等である。厚真町は全体的には土地需要 が弱いものの、上厚真地区については苫小牧東部地区等に近く、生活利便性に優ることから、住宅地需要は比較的堅調 である。土地は２２０㎡で１３０万円程度であり、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は上厚真地区に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住 宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する 厚真町上厚真地区の住宅地域であり、震災後の復興動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、上厚真地区の取 引動向を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [135.2] [104.0] 100 6,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚真町内の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあるものの 、震災後の復興が進み経済は徐々に持ち直し つつある。 苫小牧東部地区等に近く、買物、通勤に便利 で子育て施設も充実し、海岸に近くサーフィ ン愛好家からも支持を受け人気は高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％