別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 厚真 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚真 -1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 3,180,000 円  １㎡当たりの価格 6,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勇払郡厚真町新町１２７番２１外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ1F1B 一般住宅、公営住宅 等が見られる住宅地 域 東9.5m町道 水道、下水 早来 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、　　９ ．５ｍ町道 交通 施設 早来駅南東方 11.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 高台傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ新町の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。平成３０年北海道胆 振東部地震以降は需要が弱く町内経済は持ち直しつつあるものの、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、厚真町内の住宅地域全域である。特に、丘陵地や高台傾斜地が多い新町の住宅地との代替競争関係が強 い。需要者の中心は、厚真町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。厚真町は平成３０年北海道 胆振東部地震以降、土地需要が弱く、町内経済は持ち直しつつあるものの、一部の地域を除き長期的に地価下落傾向が 続いている。土地は５００㎡で３２０万円程度であり、新築の戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を得た。取引事例は新町等に存する物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地 域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する厚真 町新町の住宅地域であり、震災後の復興動向、代表標準地との検討等をも総合的に勘案し、取引動向を反映した比準価 格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚真 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [101.0] 100 [125.0] [102.0] 100 6,470  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚真町内の景気は新型コロナウイルス感染症 の影響から引き続き厳しい状態にあるものの 、震災後の復興が進み経済は徐々に持ち直し つつある。 北海道胆振東部地震の風評等が影響し、一部 の地域を除き厚真町全体的に不動産需要は弱 含みの状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％