別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白老 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -10 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 2,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字竹浦２１６番１２４ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る郊外の空地の多い 住宅地域 東10.5m町道 水道 竹浦 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １０．５ｍ町道 交通 施設 竹浦駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因は見受けられないが、地域の衰退及び人口減少から調区内住宅地の需要は減退してお り、地価は弱含みに推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,020 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町内の市街化調整区域全域と認められる。需要者の中心は建築関連の作業所、資材置場、家庭菜園と して利用する者等で、周辺地域からの転入は殆どない。地域経済の衰退等から調整区域における土地需要は弱く、地価 は下落傾向である。コロナ禍の長期化により不動産市場の取引は減少し、取引される規模や価格帯はまちまちであり、 需要の中心となる価格帯を見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、不動産取引は殆ど自己居住目的であるところから市場性を反映し た比準価格の規範性は高い。公法上の規制から収益物件の立地には馴染まなく、収益価格を求めることはできなかった 。よって比準価格を採用することが相当と判断、広域的なバランスから代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      2,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [125.2] [100.0] 100 2,020  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 市街化調整区域の住宅地域で、地域の衰退に 加えて、土地の利用規制から宅地需要は減退 しており、地価は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％