別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白老 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -9 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 717,000 円  １㎡当たりの価格 2,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字社台６４番１７ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る国道背後の住宅地 域 北西6m町道 水道、下水 社台 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 社台地区の建築可能市街化調 整区域内住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 町道　 交通 施設 ＪＲ社台駅南西方 460m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の住宅地域で今後も現況の居住環境を維持するものの、市場規模が長期的に縮小するなか、生活の利便 性やや劣り需要は弱く地価は微落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街化区域及び調整区域を含めた白老町一円の住宅地域の圏域で、需要者は社台地区に地縁性をもつ町内 居住者が主で軽種馬関係者等も見られる。近隣地域は建築可能な旧５０戸連坦地域内に一般住宅等が建つ社台駅に近い 住宅地域で、社台小学校廃校後６年経過する。「民族共生象徴空間ウポポイ」開業に伴い背後国道拡幅整備が完了し街 路環境は大きく向上したが、スーパー等の施設が遠く需要は弱い。売買が少なく取引の主たる価格帯は判断できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住環境を重視する市街化調整区域内の戸建住宅地域で、自用目的とする取引が中心である。調区内の戸建住 宅に係る賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集等が難しく収益還元法は適用できない。よって、社台地区での市場 の実態を反映した現実的・実証的価格である比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      2,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍により基幹産業の経営環境は依 然厳しく人口減少等も進むなか、国内客によ る「民族共生象徴空間ウポポイ」効果に期待 がかかる。 Ｒ２年、背後の国道では「ウポポイ」開業に 伴う４車線化拡幅整備が完了し、街路環境が 大幅に向上した。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％