別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白老 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -5 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　川原　健一   TEL.

鑑定評価額 1,460,000 円  １㎡当たりの価格 4,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字竹浦１９８番２５１ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西8m町道 水道、下水 竹浦 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、８ｍ町 道 交通 施設 竹浦駅北西方 300m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 竹浦駅北側の空地が目立つ既成住宅地域で、地区人口の減少、住民の高齢化等により地域的に衰退しており宅地 需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町の住宅地全域と見込まれる。需要者の中心は、竹浦、虎杖浜地区に地縁的選好性を有する居住者が 主である。ＪＲ駅より徒歩圏内の既成住宅地域であるが、生活利便性が劣るため地区人口の減少、住民の高齢化などに より宅地需要は弱く、地価は下落傾向である。コロナ禍の長期化により不動産取引は減少し、需要の中心となる価格帯 は土地取引で１５０万円前後、中古物件は建物の築年数により様々である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ線北側に位置する空地の多い既成住宅地域だが、生活利便性が劣るためアパート等の収益物件は殆どなく自己使用 目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。代表標準地及び前年公示価格等 との検討を踏まえ、最近の地価動向を考慮し市場性を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白老 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      6,300 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [104.0] 100 [127.7] [101.0] 100 4,640  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍から道内景気は改善しつつある。個 人消費は持ち直したが、原油高やコロナの変 異株のまん延で、先行き不透明感が強まって いる。 地域要因に大きな変動要因は見受けられない が、生活利便性が劣るため宅地需要は弱く、 地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％