別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白老 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白老 -3 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　三好　克治   TEL.

鑑定評価額 2,010,000 円  １㎡当たりの価格 6,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白老郡白老町字萩野７１番１６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か空地も見られる住 宅地域 南東6.9m町道 水道、下水 萩野 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 萩野市街地沿岸部の住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ９ｍ町道　 交通 施設 ＪＲ萩野駅南西方 570m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には公民館・保育園・医院・老健施設等も見られる現況の居住環境が今後も続くものの、食品スーパー等は 遠く、潮害等が懸念される沿岸地帯特有の居住環境にあり需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白老町一円の住宅地域の圏域で、需要者は萩野・北吉原地区に地縁性のある居住者が中心である。近隣地 域はＪＲ萩野駅から徒歩約７分程度の圏内に在る国道背後の沿岸部に位置する。周辺には公民館・保育園・医院・老健 施設等が見られるが、大規模空地も残り、沿岸部に近い特有の環境でもあり近隣地域での需要は低調である。売買に際 して土地価格は２００万円程度、中古物件は取引が少なくその中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住環境の快適性を重視する戸建住宅地域で自用目的とする取引が中心である。戸建住宅に係る賃貸市場は 未成熟で、賃貸事例の収集及び適切な賃料水準の把握が難しく収益還元法は適用しない。よって、相互に代替競争の関 係が強い事例等から考察し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍により基幹産業の経営環境は依 然厳しく人口減少等も進むなか、国内客によ る「民族共生象徴空間ウポポイ」効果に期待 がかかる。 萩野市街地の既成住宅地域として特段の変動 はない。人口減少等長期的に市場全体が縮小 するなか、沿岸地帯特有の居住環境にあり需 要は弱い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％