別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 壮瞥 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壮瞥 5-1 北海道 北海道第５ 氏名  不動産鑑定士　奥村　篤   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 有珠郡壮瞥町字壮瞥温泉８３番１ ②地積 　(㎡) 3,269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) 国立公(２種) （その他） 土砂災害警戒区域 (20,40) 台形 1:1.5 旅館 Ｗ2 旅館、レストランが 見られる湖畔近くの 商業地域 北東14.5m道道 水道 洞爺 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ道道 交通 施設 洞爺駅北東方 9.0km 法令 規制 （都）  (20,40) 国立公(２種) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旅館、レストラン等が見られる湖畔近くの商業地域で、地域内に大きな変動要因はない。温泉ホテルが集まる洞 爺湖温泉街からやや距離があり、集客力等は相対的に低く、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、洞爺湖及び温泉を観光資源とした湖畔沿いの商業ゾーン等である。特に、洞爺湖温泉街及び壮瞥温泉周 辺の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元ホテル経営者や観光関連企業等が大半である。近年は外国 人観光客が増加していたが、新型コロナにより観光客は激減、現在は徐々に持ち直しつつあるものの地価は下落傾向で 推移している。取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より比準価格を試算した。洞爺湖温泉街及び壮瞥温泉周辺等の商業地取引は少なく、価格帯や地域性が異なる事例 も採用した。なお、対象公示地周辺は自己使用のホテル、旅館、店舗等が多い地域で、賃貸市場が形成されておらず、 賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、他の標準地との検討も踏まえ、洞爺湖温泉街及び 壮瞥温泉周辺の現状、土地取引動向等を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 壮瞥及び洞爺湖温泉街周辺の経済は徐々に持 ち直し、コロナ禍で停滞していた経済活動が 再開しつつあり、今後の商況回復が期待され る。 ホテルが集積する洞爺湖温泉街の中心部から 離れており、需要は相対的に弱く、地価は若 干の下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％