別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大空 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大空 -2 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,340,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走郡大空町女満別夕陽台２丁目７０番１０ ｢夕陽台２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が見 られる高台の住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 女満別 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地に位置する郊外住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 女満別駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 最近年は町分譲地供給がないため、取引件数は少ない。Ｈ２７から販売の公園５丁目分譲地も完売。町全般に土 地需要が低いため、地価は今後も微減傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女満別東部を中心とする市街地郊外住宅地域と判定する。近隣地域は昭和５０年代から旧町公社による 分譲が行われた地域で需要は高くない。過年度には周辺の東陽、公園、眺湖台、昭和等で断続的に町による分譲が続き 、子育支援補助金対象もあって新築需要の中心であったが、既に完売、近年は分譲がなく、取引も僅少となっている。 土地は２５０～３００万円程度、新築建売で２，１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は４事例による試算となったが、女満別市街地内の類似性のある事例を採用しており、信頼性がある。収益価 格は、近隣地域周辺は郊外住宅地でアパート等の賃貸物件はほとんど見られないため、その試算を断念した。したがっ て、比準価格を中心に、観光資源も少ない小規模な町で、土地需要が少ないことなどの一般的要因をも勘案して、上記 のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女満別空港を擁し、新型コロナで利用客減だ が、元より通過型の町で、観光客による経済 的影響は少ない。 東部郊外地域は町分譲地供給が主体だが、近 年同供給が少ないため取引も少ない。近隣地 域はＳ５０年代開発で古い家が多く、競争力 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％