別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 大空 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大空 -1 北海道 北海道第８ 氏名  不動産鑑定士　星野　吉輝   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 網走郡大空町女満別西５条３丁目３４２番６５ ｢西５条３－４－７｣ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5.5m町道 水道、下水 女満別 990m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       325 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部に近い古くからの住宅 地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ町道 交通 施設 女満別駅南西方 990m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅需要は、以前は新築を中心に東部郊外の町分譲地が高かったが、近年、道道沿いの中大商業施設充実に伴い 中心部付近の住宅地取引件数も増えてきた。が、町全体に土地需要は低く、地価は今後も微減基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、役場や商業施設、病院等が存する町中心部周辺の住宅地域と判定する。女満別空港を擁するが通過型で 、地域活性化には乏しい。需要者は町内居住者がほとんどであるが、新築需要は東側郊外の町が断続的に供給する分譲 地等が主である。が、近年は中心部の空港へ通じる道道沿いに商業施設が増えたことから、中古住宅を中心に中心部の 取引も見られるようになった。土地は３００万円程度、新築建売で２，２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、以前よりは取引が増えていることを反映し、市街地中心部に存する類似の事例を採用でき、信頼性が高い 。収益価格は、町全般に住宅需要自体が高くないため賃貸住宅市場の熟成度は低く、その試算を断念した。したがって 、比準価格を中心に、観光収入も少ない小規模な町であること等の一般的要因をも勘案して、上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 女満別空港を擁し、新型コロナで利用客減だ が、元より通過型の町で、観光客による経済 的影響は少ない。 町中心部は需要が低かったが、空港へ向かう 道道沿いに商業施設、信金が相次いで開業し 、住宅地取引も増えてきた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％