別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 雄武 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雄武 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 1,080,000 円  １㎡当たりの価格 2,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別郡雄武町字雄武２７４番 ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m町道 水道、下水 名寄 87.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道 交通 施設 名寄駅北東方 87.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 対象標準地は雄武町新日の出町に存する郊外住宅地域である。地域要因に大きな変動要因はないものの、地域経 済の低迷に伴う需要の減退により、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      2,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雄武町全域の住宅地域である。需要者は町内居住者が大半で、町外からの流入は少ない。対象標準地は雄 武町中心部から遠く利便性の劣る住宅地域で、人口減、高齢化の影響もあり、土地需要は弱い。売買件数は少なく、土 地価格は１００万円前後で、取引の中心は中古住宅である。当該地区では、今のところ新型コロナウイルスの地価への 影響は顕在化していない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格となった。雄武町新日の出町地区の自用の一般住 宅取引が中心の地域で賃貸需要は弱く、アパート等の新規投資物件はほとんど見られないことから、収益価格を求める ことができなかった。本評価においては、規範性の高い比準価格を採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等か らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が、やや落ち着きを みせている中、雄武町内の住宅地への影響は 軽微で、地価への影響は地域の経済活動の衰 退等の方が強い。 町内においては、中心部から距離のある郊外 の住宅地域であり、住宅需要は減少傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％