別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 興部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   興部 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　原口　康洋   TEL.

鑑定評価額 2,730,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 紋別郡興部町字興部６６１番２外 ②地積 　(㎡) 497   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西8.5m町道 水道、下水 名寄 70.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　８． ５ｍ町道 交通 施設 名寄駅北東方 70.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 興部町役場に近い市街地中心部寄りの既成住宅地域である。過疎化の進行及び地域経済の衰退に伴い、不動産需 要は低迷している。地域内に需要喚起につながる事象が見当たらず、地価は当面下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は興部町内の住宅地域一円である。不動産購入者層の減少から町内の住宅需要は低下傾向にあり、土地取引 は減少している。また新築戸建の件数も減少しており、住宅需要は総じて弱含んでいる。主たる需要者は居住目的で取 得する町内居住の個人が中心である。市場の中心価格帯は１００坪前後の更地で１坪当たり１．７～２万円程度と推定 するが、売却にあたっては長期化する可能性もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は興部町内住宅地４事例と比較して求められており、市場性を反映し説得力が高い。一方、町内における賃貸 需要は未成熟であり、一般的な需要者は自己居住目的で取得すると考えられることから収益還元法の適用は行わなかっ た。したがって、本件においては比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 興部町は過疎化により地域経済は停滞してい る。少子高齢化により不動産購入者層も減少 しており、不動産需要も長期にわたり低迷し ている。 市街地中心部寄りで居住環境・利便性は高い 地域であるが、地域経済の衰退に伴い需要は 低迷。今後も地価は弱含みと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％