別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 枝幸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枝幸 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　水野　裕司   TEL.

鑑定評価額 1,520,000 円  １㎡当たりの価格 5,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枝幸郡枝幸町北浜町１０７番３０外 ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西8m町道 水道、下水 音威子府 47.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ町道 交通 施設 音威子府駅北東方 47.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 オホーツク海沿岸部の既成住宅地域で地域内に特段の変動要因は認められない。少子高齢化等の影響で需要は低 迷しており、地価は弱含みで推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の郊外住宅地域を中心とする圏域である。主な需要者は町内在住の住宅取得希望者と見込まれ、他圏 からの転入者は少ない。オホーツク海沿岸部の既成住宅地域で少子高齢化等の影響で住宅地の需要は低調に推移してい る模様。市場では土地は標準的な画地規模で概ね１５０万円前後が需要の中心と見込まれるが、近時における取引件数 が少ないため、価格帯の特定は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。収益価格は地域の特性から適用を断念し た。地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心になっている。 したがって市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに単価と総額との関連や前年価格からの推移等も踏まえて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化が進んでいる。地域経済の先行き に関しては、新型コロナウイルス感染症拡大 の影響等で不透明である。 オホーツク海沿岸部の既成住宅地域で地域内 に特段の変動要因は認められない。少子高齢 化等の影響で需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％