別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 東神楽 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 9-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 5,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西３丁目２５０番３８ ｢北１条西３－２－４｣ ②地積 　(㎡) 992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模工場、事務 所等が建ち並ぶ工業 地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街の北西部に位置する工業地域である。地域内には特に変動要因は見られないことから、今後も現状維持で 推移すると考察する。需要は低調であるが、地価水準は底値感があり、横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東神楽町及び旭川市郊外の工業地域一円の圏域と判定した。需要者は旭川圏に営業拠点を持つ物流・軽工 業系の法人が中心になるものと思慮する。地方経済の景気回復の遅れ等から企業の立地意欲は未だ弱さが見られ、需要 は弱含みで推移している。なお、この種の不動産は取引規模や価格帯が一様ではなく、市場における中心価格帯は判然 としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、この種の土地の取引が少ないため、広域的に工業地の取引事例を収集し、その中から特に規範性があるも のを採用して検討したものである。一方、地域内における賃貸物件は極めて少なく、ほとんどが自用物件で土地取引も 自用目的が主であることから、賃貸需要が見込めないものと判断し、収益価格の試算は行わなかった。以上より、当事 者の属性等から比準価格を採用し、市場分析等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が、やや落ち着きを みせている中、東神楽町内の工業地への影響 は価格時点現在、軽微に推移している。 旭川空港に近接するものの、高速Ｉ．Ｃ．か らは接近性がやや劣り、需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％