別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 東神楽 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 -3 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 1,560,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町字東神楽１１７番２２ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に小売 店舗も見られる住宅 地域 南西16m道道 旭川 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道道 交通 施設 旭川駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ひじり野地区市街に近接する道道沿いに農家住宅等が点在する地域で、特段変動要因は見られず、現状維持で推 移すると考察する。この種の宅地の需要は低調であるが、地価水準は底値感があり横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東神楽町及び旭川市の市街化調整区域内又は都市計画区域外の農家住宅を主とする地域一円の圏域である 。需要者の中心は町内及び旭川圏在住の個人である。農業経営の厳しさ・農業従事者の高齢化・後継者不足等から、こ の種の土地の需要は低調である。農家宅地は通常、単独で取引の対象とはならず、農地の取引に随伴するのが通例であ るため、市場の中心となる価格帯は判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、この種の土地の取引が激減しているため、やむを得ず広域的見地から取引事例を収集し、その中から規範 性が認められる事例を中心に検討したものである。一方、当該地域は市街化調整区域内であり、賃貸物件が皆無である 他、賃貸需要も見込めないので、収益価格の試算は行わなかった。地域特性及び市場参加者の属性等を勘案し、比準価 格を採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が、やや落ち着きを みせている中、東神楽町内の住宅地への影響 は価格時点現在、軽微に推移している。 宅地需要は低調であるが、ひじり野地区市街 に近接するため、都市化への期待感が多少な りとも潜在的需要を下支えしていると考える 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％