別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 東神楽 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 4,940,000 円  １㎡当たりの価格 11,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町北１条西１丁目３０５番６３ ｢北１条西１－４－９｣ ②地積 　(㎡) 449   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な既成住 宅地域 南西10m町道 下水 旭川 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ０ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 11.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの市街地である東神楽地区に位置する既成住宅地域である。地域内には特に変動要因は見られず、現状 維持で推移すると考察する。宅地需要は弱含みながらも底堅く、地価水準は横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東神楽町内及び旭川市郊外の住宅地域一円の圏域である。需要者の中心は町内及び旭川圏在住の個人であ る。旧市街地に所在するが、徒歩圏にスーパーや役場等があって利便施設に恵まれているため、宅地需要は弱含みなが らも底堅く推移している。なお、市場の中心価格帯は、土地が４００～５５０万円程度、新築戸建物件が２，３００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一生活圏に属する住宅地の取引事例を収集し、その中から特に規範性が認められるものを中心に検討した ものである。一方、当該地域の賃貸需要は旭川市内の賃貸物件や町内の公営住宅に吸収されて賃貸需要が見込めないた め、収益価格の試算は行わなかった。以上より、比準価格を採用し、市場分析の結果及び前年対象公示価格等からの検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が、やや落ち着きを みせている中、東神楽町内の住宅地への影響 は価格時点現在、軽微に推移している。 旧市街の既成住宅地域であるが、当町の住宅 政策や子育て支援対策等により、宅地需要の 回復傾向が覗える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％