別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 東神楽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東神楽 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　松浦　晃久   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡東神楽町ひじり野北１条１丁目９５番１００ ｢ひじり野北１条１－５－４｣ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m町道 水道、ガス、下水 旭川 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ８ｍ町道 交通 施設 旭川駅南東方 7.4km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 ひじり野地区の東部に位置する閑静な住宅地域である。旭川市のベットタウンとして宅地需要は堅調であり、当 面はこの傾向が続くものと考察する。地価水準は安定的に推移しており、やや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東神楽町内及び旭川市郊外の住宅地域一円の圏域である。需要者は旭川市を中心に、当町を含む旭川圏在 住の個人が中心である。旭川市に隣接している他、当町の住宅政策等により若い世帯を中心に人気があり、宅地需要は 比較的堅調である。なお、市場の中心価格帯は、土地が４００～４８０万円程度、新築戸建物件が２，０００～２，５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心であることから、比準価格は同一生活圏に属する住宅地に係わる類似性の高い取引事例を収集し て検討した。一方、当該地域は、住環境を重視する戸建住宅地域であり、収益性に馴染まない側面があることから収益 価格の試算を行わなかった。よって、地域特性及び取引当事者の属性等を勘案し、比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.5] 100 [106.8] [101.5] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染が、やや落ち着きを みせている中、東神楽町内の住宅地への影響 は価格時点現在、軽微に推移している。 区画整然とした閑静な住宅地域であり、小学 校や大型商業施設も近くにあることから宅地 需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％