別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 鷹栖 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鷹栖 5-1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡鷹栖町北１条２丁目７２３番１０外 ｢北１条２－１－４｣ ②地積 　(㎡) 404   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) 準防 （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 南東18m町道 水道、下水 旭川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       410 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １８ｍ町道 交通 施設 ＪＲ旭川駅北方 12.0km 法令 規制 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 主に近隣居住者向けの小規模店舗で構成される現在の商業環境で当面推移するものと予測する。旭川郊外への購 買力流出、背後地の人口減、高齢化による消費減という構造的問題を抱え、地価水準は軟調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏として近隣地域との価格相関性が及ぶ圏域は、鷹栖町市街地の幹線沿いの地域に加え、街路条件良好な町内 住宅地域のほか、旭川市外延の生活幹線沿いにみられる混在住宅地域が相当するものと考える。商業後背地が狭い実情 より、需要者はほぼ鷹栖町内の事業者、商店経営者で占められるものと思料する。人口減、高齢化による消費減の問題 を抱える中で、町内の商業地に対する引き合い、取引は極端に少なく、中心となる価格帯は見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域内は個人経営の小規模店舗でほぼ占められ、明確な賃貸市場が見いだせず、適切な賃貸事例の収集が困難であるこ とより、収益価格は試算できなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格について、一般的要因、地域要因の変 動状況、予測の原則に基づく地域要因に係る将来的な予測を活用し、各検討を加えた結果、試算された比準価格は、地 域の市場性を反映した妥当な価格が得られたものと判断し、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響続くが、破 綻物件急増、供給過多の状況は把握されず、 主に人口減等の一般的要因が宅地需給低迷の 要因となる。 地域要因に特段の変容は把握されず、需給は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％