別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 鷹栖 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鷹栖 -2 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 2,950,000 円  １㎡当たりの価格 10,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡鷹栖町北１条２丁目７２３番９２ ｢北１条２－７－１５｣ ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、公営住宅 などが建つ住宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 旭川 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北５．５ｍ 町道 交通 施設 ＪＲ旭川駅北方 12.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街並みの古い現在の地域環境で当面推移と予測。旭川近郊のベッドタウンであるが、人気に優る東川、東神楽町 との競合により、近年は転入需要が弱まっており，需給、地価水準は軟調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鷹栖町内の北野・鷹栖市街地に形成される住宅地域に加え、旭川市の郊外春光台地区、近郊の東川、東神 楽両町の各住宅地域に及ぶものと考える。需要者は町内居住者、旭川市転入者がおおむねを占める。近年、転入者の引 き合いは、医療、子育て等の政策が充実し、街並みが新しい東川町、東神楽町が優勢であり、鷹栖町に対する引合いは 弱く、需給、地価水準は弱含みに転じている。中心となる価格帯は土地で２５０万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旭川市からみて遠地に属し、地域の賃貸市況に照らし、賃貸物件の想定は現実的とは言い難く、収益還元 法は適用できなかった。比準価格は代替性に富む鷹栖市街地の取引事例を重視し、北野市街地に存する事例との検証を 通じて試算されており、地域間のバランスも考慮された妥当な価格が得られたものと考える。よって、本件では、代表 標準地との検討を踏まえ、試算された比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.5] 100 [ 85.1] [104.5] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響続くが、破 綻物件急増、供給過多の状況は把握されず、 主に人口減等の一般的要因が宅地需給低迷の 要因となる。 地域要因に特段の変容は把握されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％