別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 鷹栖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鷹栖 -1 北海道 北海道第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　陽三   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上川郡鷹栖町北野東３条２丁目２０２６番５５４ ｢北野東３条２－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北東18m町道 水道、下水 旭川 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北１８ｍ町 道 交通 施設 ＪＲ旭川駅北方 8.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住環境を当面維持するものと予測する。旭川近郊のベッドタウンであるが、人気に優る東川、東神楽町と の競合により、近年は転入需要が弱まっており、需給、地価水準ともにやや軟調に推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鷹栖町内の北野・鷹栖市街地に形成される住宅地域に加え、旭川市の郊外春光台地区、近郊の東川、東神 楽両町の各住宅地域に及ぶものと考える。需要者は町内居住者、旭川市転入者がおおむねを占める。近年、転入者の引 き合いは、医療、子育て等の政策が充実し、街並みが新しい東川町、東神楽町が優勢であり、鷹栖町に対する引合いは 弱く、需給、地価水準は弱含みに推移している。中心となる価格帯は土地で２５０万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅により形成される地域であり、旭川市からは遠地に属する地域の賃貸市況に照らし、賃貸物件の想 定は現実的とは言い難く、収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替性に富む北野地区の住宅地域の事例に基づ き試算されており、地域の市場の実態が反映された価格が得られたものと考える。よって、本件では、代表標準地との 検討、所得環境等の一般的要因を踏まえた結果、試算された比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　旭川 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [101.5] 100 [ 73.2] [101.5] 100 11,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響続くが、破 綻物件急増、供給過多の状況は把握されず、 主に人口減等の一般的要因が宅地需給低迷の 要因となる。 旭川市のベッドタウンとしての優位性は薄れ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％